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深度解析购物中心可持续运营那些事儿

商业与地产赢之道2019-01-15 07:19:54

本文适用于购物中心发展管理有限公司下辖集团委托管理前期介入的商业项目;适用于在营商业项目装修管理工作,在营项目可依据本办法适度简化程序或在费用收取方面扩大灵活自主经营权。

一、商业物业集中装修管理

1、目的

规范购物中心运营管理有限公司下辖商业项目客户入场集中装修阶段实施有序、有效、规范管理,有力保障商业项目客户集中装修工作顺利推进,确保商业项目按期开业或试营业特制定本办法;


2、适用范围

本办法适用于购物中心发展管理有限公司下辖集团委托管理前期介入的商业项目;适用于在营商业项目装修管理工作,在营项目可依据本办法适度简化程序或在费用收取方面扩大灵活经营自主权。


3、说明

本办法对装修管理流程、装修管理侧重点,突发事件处理均作出描述,项目可依据本办法结合项目实际情况,制定适合该项目的《**项目装修管理方案》,报批公司备案后实施;

值得一提的是装修方案终审,费用审批权利必须由项目第一负责人签字确认;


4、装修管理工作组织及职责

1)领导小组组织:由项目分公司第一负责人和物业公司管理处第一负责人;

2)领导小组工作职责:

A、制定本项目装修管理方案和应急预案;

B、全面负责装修工作的顺利推进;

C、协调开发公司、管理公司、物业公司穿插作业工作。

3)工作小组组织:

A、项目分公司,物业公司管理处工程管理人员;

B、工作小组工作职责:装修管理二级职能,以《修管理部门职能分配表》方式表达;

C、负责装修方案集中审核,引导规费缴交;

D、现场装修巡查跟进;

E、装修过程中突发事件处理;


5、相关配套文件及培训

1)现场公示文件:让客户在装修过程中充分了装修管理程序,费用收取标准,了解管理公司基本情况等信息,形成管理闭环和一条龙服务模式;

装修管理流程图,购物中心简介,集团简介,营业执照,《装修收费标准》等;


2)相关支持文件及培训:

◆装修手册

◆装修管理作业指导书

◆巡场检查作业指导书

◆消防安全责任书

配套表格

◆装修申请表

◆ 装修项目审批表

◆装修许可证

◆临时动火作业申请表

◆装修违章整改通知书

◆装修检查记录表

◆装修竣工验收表

◆缴费通知单


6、培训内容:

1)装修管理流程

2)装修管理文件使用和管理

3)突发事件处理


7、集中装修时间安排:

项目分公司根据项目建设进度,招商情况分阶段分批次制定装修计划,按《装修实施计划》表达。


四、二次装修管理

1、目的

规范经营户二次装修管理工作,降低经营户二次装修违规率,保障商场公共设施的正常使用。


2、适用范围

适用于分公司经营户二次装修管理工作。


3、职责:

A、综合部负责经营户装修申请的审批及重大装修事故的处理。

B、综合部负责经营户装修申请装修手续的办理

C、综合部负责依照本规程实施装修施工检查。验收工作。

D、综合部负责核查、收取装修管理费用。

E、天骄物管处保安部负责装修施工人员安全监督管理。

F、天骄物管处的工程维修部负责装修期间施工临时用水用电监督管理。

G、天骄物管处的保洁部负责装修垃圾的清洁监督管理。


4、程序要点

1)装修申请与审批

A、申请:经营户向综合部提出装修申请(租户必须持业务部进场通知书、业主必须持售房合同与业主身份证);

B、经营户填写<装修申请表>各项内容,并附装修设计方案;

C、经营户聘请的施工队,须附装修公司营业执照复印件一份及装修公司资质证书复印件一份;

D、装修较大商铺(S大于100M2。)娱乐场所时,需提供城市消防部门提供的装修审核意见书。


2)审核与审批

A、综合部接到装修申请当日,依据“装修管理规定”的条款给予审核:

尺寸是否合理,有无影响邻近经营户;

平面布置是否合理,符不符合区域的流通特点;

相邻商铺视觉通透性有没有被遮挡;

样式风格与产品特性是否协调;

用电量有无超出区域承受度;

有没有遵守图纸审批规范;

设置内仓须提出申请,原则上商铺内不得设内仓;

灯箱尺寸、颜色、数量及设计经过管理公司批准,并一定要设检修孔、散热孔;

店铺内有机电设备、设施,一定注意设计装修方案,不能妨碍其功能发挥,更不能任意加改;

装修设计是否对房屋结构,外墙立面,公共设施设备造成改动,破坏;

装修设计是否有严重的消防隐患;

是否有其它违章情况;

不宜审批情况:

涉及有拆改承重墙的;

涉及有消防隐患的;

涉及有破坏外墙体立面的;

涉及有破坏预埋管线;

B、在确认装修设计不会对商场安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时, 综合部经理应当在一个工作日内给出审批意见;

C、综合部经理审批同意的经营户装修设计方案应报天骄物业处复审其用电负荷量,确保商场的用电平衡(三相用电平衡);

D、综合部物业督负责将审批后的装修申请通知经营户,对需要经营户修改设计的,就告之经营户修改;

E、装修申请获得批准后,综合部物业督导应通知经营户带领装修施工队一同到综合部办理有关装修进场手续;

F、综合部物业督导将施工单位的<室内装饰企业营业执照>,<资质证书>,复印一份附在<装修申请表后>;

G、将装修图纸复印一套附在<装修申请表>后;

H、经营户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用;

I、经营户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费,详见《装修费用一览表》;

J、施工单位应交纳一定数额的装修押金、水电费预交金和施工人员出入证件工本费,详见《装修费用一览表》;

K、综合部物业督导依据装修管理规定对经营户及施工队进行装修安全及基本要求的培训。

L、指引施工队负责人到天骄物管处保安部办理<出入证> 或在购物中心综合部行政管理员处办理<出入证>;

施工单位负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份交天骄保安部。

保安部将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在<施工人员登记表>中(详见<商场物品/人员出入管理标准作业规程>)。

用施工人员的另一张照片制作成施工人员的<出入证>。

M、综合部物业督导在经营户和施工队办理完上述手续后,应立即通知天骄物管处的工程机电维修部开通租户水电,并告诉经营户可进场装修。


3)施工期间的管理

A、综合部经理或主管负责督导施工单位的现场施工并负责协调施工单位与天骄保安部、工程部、其它毗邻经营户之间的沟通协调工作;

B、物业处工程部主管负责监控施工单位土建,水电装修是否违章;

C、物管处的保安部领班负责施工单位装修安全的监督管理;

D、物管处的保洁部领班负责施工单位装修的清洁监督管理。


4)装修管理巡查标准

A)<巡查标准作业指导书>

B)<装修手册>


5)商铺装修监管要点

A、施工现场施工行为规范

装修施工单位的装修许可证是否张贴上墙,现场施工有无施工现场负责人;

营业时间施工现场封闭是否规范,是否能达到不影响第三者经营目的;

施工现场配置的消防灭火器是否配置到位,并有明确的管理责任人;

施工人员是否佩戴施工证施工;

施工现场施工单位的用水、用电、排水管理是否得力,严禁施工现场乱排乱接;

施工现场的水电表安装及使用是否正常,绝对禁止施工单位偷电行为;

施工单位有无违规占道及消防通道是否畅通,严禁装修垃圾乱堆、乱放。

B、建筑物结构规范

各经营户可以在其商铺内进行非结构变更,但不得开凿、损坏任何承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏商铺结构强度的行为。

C、建筑物立面及景观

对于建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告等必须按商场的统一规划进行严格监管。

D、消防规范

阻燃材料的使用按规范要求使用(A难燃、B1可燃、B2易燃);

消防系统的严禁变更与损坏(不同类型的探测器不能更换);

动火作业现场的设置保护措施(专人看火及配置灭器材);

施工现场严禁吸烟。

E、公共设施管理规范

未经同意不得擅自连接公共设施,如电路、下水道等,也不得破坏水管系统、化粪池、隔油池(隔油池是高进低出、阀门是低进高出)等阻塞或削弱其有效运用。

遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等要予以处罚并及时修复(防水层:结构层、找平层、弹性层、刚性层)。

F、商铺巡查要点

进入商铺装修现场前要仔细察看图纸及审批文件,做到心中有数;

进入装修现场,应按审批内容逐项检查,并应注意:

隔墙:必须使用阻燃型建筑材料,如石膏板、泰柏板、空心砖等,严禁使用木板等易燃材料隔墙;

墙面:可使用ICI等涂料或阻燃型材料,如防火板、阻燃墙纸等,使用面板装修时需在底板做防火;

地面:不可损坏原地台,如有给排水管理路经过,必须做好防水,并综合部验收;

天花:必须使用阻燃材料,如石膏板、矿棉板等,严禁大面积使用木板,天花高度一般在2.5—2.7米之间,如安装封闭式天花,则必须在天花上所有闸阀处预留检修口。

烟感:每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感(NET《80平方米》如间隔墙高度低于天花:50厘米或以上,则可和附近的烟感共用,所有烟感必须离开空调出风口、回风口最少50厘米。

喷淋:所有喷淋管道必须油红色防锈漆。用吊码稳固安装,不准使用铁丝、电丝等悬挂,所有管路接口不得有渗、漏现象。喷淋头必须离开石英灯等高温最少30厘米,以防过热爆裂(高温93°C黄色橱房,低温68°C红色普通卖场,有效温度为68°C)。

电气:所有线路需套PVC管,天花上线管需用吊码固定,不能用铁丝、电丝等悬挂,更不能悬挂在消防管、空调管上。检查配电箱内空气开关型号、位置是否合理,动力线路需有漏电保护,动力和照明必须分开,不得共用零线。

中央空调:检查所有二通阀及电磁阀是否正常工作,电气按线是否正常,保温是否全面、新加的风机盘管可否轻易抽出马达,以便于清洗。检查排水管的坡度是否利于空调排水。

灯箱:灯箱只能用镂空刻字方法装饰,灯箱电源须加定时器,未经许可,不能悬挂招牌等在公共部分。

大门:一般情况下,大门不能更换,如见有更换,需及时查明上报。

G)任何违章工程必须尽快记录拍照存档(如有需要),及时上报以便做进一步行动。


6)装修验收

A、验收小组:装修施工单位负责人、工程部主管及技术人员、综合部经理、业务部经理及综合部物业督导。

B、验收不合格:当场指出需如何整改,签发<整改通知书>或<违例装修项目说明书>,整改后再验收,直到合格。

C、联系消防、空调项目承包商,按合同检查消防报警联动系统、空调系统,需开机运行二十四小时,检查是否运作正常。检查电力系统是否正常运作,给排水工程是否符合标准规定(如有)。

D、综合部可作审批装修项目验收,涉及消防项目验收,以政府消防部门验收结果为准,并据引批核竣工/开业与否。

E、装修如无违章情况按装修管理合格程序办理验收手续,如发现有违章情况,立即通知商户整改,竣工验收合格的,由综合部经理在<装修申请表>内“完工验收”栏目签署“初验合格”,并签署姓名及日期。

F、综合部收回施工证,如有丢失,每证罚款50元。

G、施工队当日清场离开。

H、装修验收合格并使用三个月后,综合部应对装修施工组织复验,复验无问题,由综合部经理在<装修申请表>内注明“复验合格”后,由财务部退还住户及施工队的装修押金。


7)违章装修的处理

A、装修施工期间发现违章装修的,综合部应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:批评教育;具<违章整改通知单>限期整改;水停电(须报项目部经理批准);求赔偿损失(须报项目部经理批准)。

B、装修施工验收时,如发现住户违章装修的,综合部经理应对违章装修绘画,商场安全、美观造成的违害程度做出评估,并视情况征得项目部经理同意后,列清扣款数额,由财务部按以下方法进行扣款,扣款顺序为:

首先从施工队装修押金中扣款;

施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以补扣;

扣完住户装修押金仍不能补偿扣款的,要求住户给予赔偿。


8)相关注意事项

A、<装修申请表>,<装修违章整改通知单>等档案长期保存;

B、本规程作为相关员工绩效考评的依据之一。

延伸阅读: 购物中心营运全攻略与新价值创造


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